Il ddl sgomberi accorcia i tempi e sposta il rischio

Il decreto di rilascio in 15 giorni. La liberazione dell'immobile tra 30 e 60 giorni quando il contratto è già scaduto. Una sanzione pari all'1 per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella restituzione. Sono i tre numeri che il disegno di legge sugli sgomberi, approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile e ora in fase di limatura tecnica, introduce nel codice di procedura civile italiano. Non sono dettagli procedurali. Sono il perimetro di una redistribuzione del rischio nel mercato della locazione.

Il testo sostituisce la convalida di licenza per finita locazione con una nuova "ingiunzione di rilascio", modellata sul procedimento monitorio per ingiunzione di pagamento. Il locatore può chiedere al giudice il decreto prima della scadenza del contratto; la liberazione decorre automaticamente dalla scadenza, senza udienza preliminare. Per i contratti già scaduti, la finestra si stringe a 30-60 giorni. La sanzione dell'1 per cento giornaliero è l'astreinte richiamata esplicitamente dalla relazione illustrativa, mutuata dall'articolo 614-bis del codice di procedura civile.

Il senso strutturale della norma è uno spostamento del costo dell'inadempimento. Oggi quel costo è sopportato in larga misura dal locatore, che attende mesi o anni per rientrare in possesso, mentre il conduttore moroso paga un costo basso o nullo finché la procedura si trascina. La nuova architettura ribalta il rapporto: il costo del ritardo viene quantificato, numerico, cumulativo. Un canone di 1.200 euro mensili, con 90 giorni di ritardo nel rilascio, genera 1.080 euro di astreinte. È un meccanismo che riscrive l'incentivo a resistere oltre la scadenza.

Sul piano economico immediato, la riforma riduce il premio per il rischio incorporato nei canoni di locazione del segmento medio-basso. Da anni i proprietari italiani prezzano nel canone l'eventualità di morosità prolungata e procedure lente: una porzione del prezzo non è remunerazione dell'immobile ma assicurazione implicita contro l'inefficienza giudiziaria. Se la procedura accelera in modo credibile, è plausibile che parte di quel premio si scarichi nel tempo, soprattutto nelle aree dove la domanda non è in eccesso strutturale. Dove invece la domanda eccede l'offerta — Milano, Roma centrale, Bologna, Firenze — l'effetto sui canoni sarà più lento e probabilmente assorbito da altre dinamiche.

Sul piano dei settori, il provvedimento è un segnale per la gestione patrimoniale immobiliare. Fondi, SIIQ e gestori istituzionali italiani hanno storicamente sottopesato il residenziale puro proprio per il rischio procedurale. Una compressione credibile dei tempi di rilascio riduce uno degli ostacoli al rientro di capitali istituzionali nella locazione abitativa. È plausibile che nei prossimi tre anni questo si traduca in una riallocazione marginale ma non trascurabile verso prodotti build-to-rent e portafogli residenziali multifamiliari, in particolare nelle città metropolitane del centro-nord. La traiettoria dipende da come la magistratura applicherà il decreto: una giurisprudenza che ammette eccezioni ampie svuoterebbe la riforma nella pratica.

Sul piano sociale, il nodo è la vulnerabilità del conduttore moroso involontario. La relazione illustrativa enfatizza il caso del piccolo proprietario che ha acquistato l'immobile con un finanziamento e dipende dal canone per la propria sostenibilità: una rappresentazione corretta di una parte del fenomeno, ma non dell'intero. L'altra parte è composta da nuclei familiari che entrano in morosità per perdita del lavoro, separazione, eventi sanitari. A Napoli, dove il tasso di morosità nei contratti a canone concordato è tra i più alti del paese, una procedura compressa a 60 giorni colpisce soprattutto chi ha perso reddito da lavoro dipendente e non ha accesso a edilizia residenziale pubblica. A Milano, dove i canoni di mercato superano stabilmente la soglia di accessibilità per i redditi mediani, il rischio è che la nuova procedura acceleri l'uscita dal mercato privato di nuclei già fragili, senza che l'offerta ERP assorba la domanda aggiuntiva. Per questi nuclei, una procedura di rilascio compressa in 60 giorni senza un parallelo rafforzamento del fondo morosità incolpevole e dei percorsi di edilizia residenziale pubblica significa un tempo più breve tra perdita della casa e domanda ai servizi sociali comunali. Il costo non scompare: si sposta dal bilancio del proprietario al bilancio del comune.

Resta una variabile non risolta dal testo. La riforma agisce sul tempo procedurale ma non sul fenomeno che dichiara di affrontare: la tensione abitativa italiana. I dati ISTAT sulla povertà abitativa e i numeri delle prefetture sugli sfratti esecutivi — oltre 30.000 provvedimenti eseguiti nel 2023, in larga parte per morosità — segnalano una pressione che cresce per ragioni strutturali. La legge 431/1998, che aveva introdotto i contratti a canone concordato come strumento di calmierazione, non ha impedito la divaricazione tra canoni e redditi nelle città metropolitane, la riduzione del patrimonio ERP disponibile e il ritiro del Fondo nazionale per il sostegno all'affitto. La compressione dei tempi tratta il sintomo procedurale di una crisi che ha cause economiche e demografiche.

Nei prossimi mesi due indicatori diranno se la riforma tiene. Il primo è il tempo medio effettivo dall'ingiunzione al rilascio nei tribunali a maggior carico — Milano, Roma, Napoli — confrontato con i 15-60 giorni dichiarati. Il secondo è la curva delle domande presentate ai servizi sociali comunali nei dodici mesi successivi all'entrata in vigore. Se la prima si avvicina al target dichiarato e la seconda non esplode, la riforma avrà spostato il rischio senza spostarlo solo da una parte all'altra del sistema. Se uno dei due indicatori cede, sarà evidente quale prezzo il provvedimento ha lasciato impagato.