La casa esce dal perimetro del salario

In Italia, comprare casa costa il 4,2 per cento in più rispetto a un anno fa. Affittare nelle città costa il 52 per cento in più rispetto a otto anni fa. Indebitarsi a tasso variabile non offre più il vantaggio strutturale che ne giustificava la scelta rispetto al fisso. I tre movimenti convergono nella stessa direzione e nello stesso momento, e questa simultaneità è il dato rilevante.

La dinamica è questa: l'accesso alla casa in Italia si è scollegato dal perimetro del salario medio. Non è più una difficoltà metropolitana né un problema generazionale circoscritto a Milano e Roma. È diventata la condizione strutturale del mercato abitativo italiano, e questa condizione cambia il modo in cui le famiglie si formano, in cui i lavoratori si muovono, in cui le imprese trovano competenze.

Il punto di rottura non è il singolo dato. È la simultaneità. Quando il costo dell'acquisto, il costo dell'affitto e il costo del credito si muovono nella stessa direzione, il margine di scelta del lavoratore italiano si comprime su tutti i fronti contemporaneamente. La generazione che ha terminato gli studi tra il 2018 e il 2024 si trova oggi a dover decidere tra rinunciare alla mobilità professionale per restare dove la casa è accessibile, oppure accettare la mobilità rinunciando alla proprietà.

Sul piano economico immediato, la compressione dei salari reali rispetto ai costi abitativi sposta quote crescenti di reddito disponibile dalla domanda interna verso la rendita immobiliare. È plausibile che nei prossimi dodici mesi la spesa per servizi non essenziali continui a contrarsi nelle fasce di reddito tra i venticinquemila e i quarantamila euro annui, dove la quota del reddito destinata all'abitazione ha già superato la soglia del trentacinque per cento riconosciuta come limite di sostenibilità.

Sul piano del lavoro, l'effetto è più difficile da misurare ma più strutturale. La mobilità geografica del lavoratore italiano è sempre stata limitata rispetto agli altri grandi paesi europei. Con il costo abitativo che cresce più rapidamente nelle aree a maggiore domanda di competenze, è probabile che la disponibilità a trasferirsi per opportunità professionali si riduca ulteriormente. Un tecnico informatico di Bari che riceve un'offerta a Milano deve oggi calcolare se l'aumento salariale copre una locazione che, nelle zone semicentrali del capoluogo lombardo, supera i milleduecento euro mensili per un bilocale. A Torino, una famiglia con reddito doppio mediano riferisce di aver rinunciato all'acquisto e scelto un comune dell'hinterland, allungando i tempi di pendolarismo di oltre un'ora al giorno. Le imprese del Nord-Ovest che cercano profili tecnici qualificati registrano già tempi di copertura delle posizioni superiori del trenta per cento rispetto al 2022.

Sul piano demografico, il dato che otto anni di crescita degli affitti coincidono con una contrazione storica della formazione di nuovi nuclei familiari non è più trattabile come coincidenza. Non è la prima volta che il costo dell'abitazione pesa sulla struttura sociale italiana: durante il boom edilizio degli anni sessanta, la migrazione interna dal Sud verso il triangolo industriale produsse una domanda abitativa che i salari operai non riuscivano a sostenere, generando le periferie dormitorio che ancora definiscono la morfologia di Milano e Torino. Allora la pressione fu assorbita dall'edilizia pubblica e dalla crescita salariale reale; oggi entrambe le leve sono assenti. È plausibile che il rallentamento della natalità italiana abbia trovato nel costo dell'abitazione un fattore aggiuntivo rispetto a quelli culturali ed economici tradizionalmente analizzati.

Quello che resta da osservare nei prossimi mesi è se la combinazione tra Euribor in risalita, prezzi di acquisto in crescita e affitti che hanno superato la soglia di sostenibilità nelle aree urbane produrrà una segmentazione del mercato — con una fascia di domanda che esce definitivamente dall'accesso alla proprietà — oppure se l'intervento pubblico sull'edilizia residenziale, oggi ai minimi storici, troverà uno spazio politico che da quindici anni gli viene negato. Le due traiettorie portano a esiti diversi per il sistema produttivo italiano, ma muovono dalla stessa premessa: la casa non è più un bene allineato al ciclo del reddito da lavoro.